物业基本情况:
楼盘名称:		锦绣香江	物业类型	联排对流别墅
物业地址：		迎宾路	管理费:	2.5元/方/月
物业面积:		198方建筑 62方私家平台花园	间隔:	5房2厅
物业价格:		208万	产权:	个人产权
总楼层:		3层	物业楼层:	1.2.3楼别墅带私家花园
朝向 :		南北靓向	看房情况:	随时
装修情况：		精致住家装修	采光：	采光一流

个人点评	此单位最大的卖点就是位于小区中心位置，绝对不会受噪音和费气的干搅，近幼儿园近新一佳超市，小学上学及购物方便，联排对流别墅，业主保养好，楼间及地面都如同新一样，即买即住，私家超花园也可以种些花草搞下渔池，入屋见水，坐在客厅可以看到花园小桥流水，真有另一番风味。市场价在250万左右，而这间比其它要便宜几十万。多条公交线路及129\303\45路等公交方便业主出行。而稍为逊色的地方就是楼距没有近路边那种开阔。

楼盘简介

广州的老市长林树森曾经说过，未来广州的中心是一个动物园——香江野生动物园。现在，动物园已经发展成广州唯一的5A景区——长隆旅游度假区。锦绣香江正好毗邻长隆，他们之间隔着一条汉溪大道。而这个大道，将要被打造成番禺的新名片——媲美深南大道的商业景观大道。近日，番禺区政府提出，在未来几年内，将打造一个集总部经济CBD、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的番禺新城。而被汉溪大道串连在一起的万博、长隆、汉溪，是新城中最重点的发展区域。 锦绣香江正好在万博、长隆、汉溪三个地块中间。番禺新城简直就是为锦绣香江而建的。 锦绣香江的交通可谓四通八达，门口是汉溪景观大道，直通广州新客站，左右分别是地铁3号线、新光快速路、迎宾路和华南快速路。未来的锦绣香江，东望万博CBD，西邻汉溪超级商业中心，南北分别毗邻长隆景区和金山生态廊道。 锦绣香江内有森林湖泊、小桥流水、花溪庭院，外有度假王国、商业中心，景观大道，日夜呼吸着长隆6千亩浩瀚林海。别忘了这里是广州的中心，也是珠三角的几何中心。这样的地方，你还能再找到吗？ .www.mytophome.com

买方税费：			卖方税费：
契税（评估价3%）：	62400元		交易服务费（3元/M）：	594元
交易服务费（3元/M）：	594元		印花税（评估价0.05%）：	1040元
印花税（评估价0.05%）：	1040元		土地增值税：1%	20800元
产权登记费（50元一人）：	50元		营业税：5.5%	114400元
工本费（5元/本）：	5元		个人所得税：1%	20800元
合共：	64089元		合共：	157634元
置业预算
首付:30%	630000元		十年月供:	16582元
按揭费用：贷款额*1.4	20300元		十五年月供:	12758元
佣金:3%	62400元		二十年月供:	10947元

                                                       

投资理财

1.现时周边南国奥园开盘卖紧的一手楼“果岭一号”，全部是大户型180方以上，均价去到10800元一方，虽则送装修，但每卖一套动辄近两百万，而锦绣香江山水华府也是大户型居多,均价去到13000元一方,不是每个人都能承受。以此同时拿200万或更多的钱出来买楼的选择层面众多，别墅都可以买到了。还有一点关键的地方就是它是28层高的高层，人多必定降低其高档性，方向也是东西向的。 2.这间物业家电配置好一点的话，可以租到8000元左右，如果以拿首期63万出来租金回报率达到15点，就算以208万拿出来买计算，回报率也去到4.6点呀，再讲买这样的大单位最重要的是看重它的环境及地段而已，绝非把它当作投资是第一位。 3.我们的眼光放远一点，锦锈香江占尽天时地利人和的优势,在楼市不稳定的前提下,它占有抗跌性的两大前提，就是大户型带入屋私家花园，洋房价可以住到别墅享受；地利方面就是近长隆及地铁口还有规划中的汉溪商业中心，无限的商机带来无穷的人流及财富；人和方面，因为锦江的小区环境及绿化都是华南之最，优美的环境吸引到更多的置业人士在这里定居，现时锦江常住人口达到近万人。 4番禺区是未来的广州新城，有亚运、有科技动漫城、有亚洲最大的汉溪商业中心，五星级酒店及华南板块CBD中央商务区也汇集于此，未来的番禺有楼市而城市将更加漂亮。